高寺徹 公式ブログ

おまえもやれる!普通にやれるよ!

高寺徹自己紹介

不動産投資の失敗事例・失敗談①「所得税、健康保険料が上がって滞納⇒貧乏に」

自動安定収入。

魅力的やんな。

「資産」

・・・思春期を越えた大人たちが大好きな言葉やw

その「資産」って言われて真っ先に浮かぶのが不動産ちゃうかな?

サラリーマンが人生を変える手段として使う例もあるよな。

けど、夢の不労収入を手に入れるどころか、
二束三文の不動産をつかまされてしまって借金抱えて自己破産する例もある。

実際はそんな甘くはないよな。
ビジネスやしね。

不動産投資の失敗例・失敗談①

ちょっと失敗談を紹介してみようか。

不動産を始めた経緯は、激安不動産投資家の加藤ひろゆきさんの著書『借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業スル方法』(ぱる出版)を読んだことがきっかけ。

「100万円で投資した」という内容に、ふと「僕にもできるんじゃないか」と思いました。

不動産投資で成功した人の本ってむちゃくちゃ売られてるよな。
その中でキャッチーなタイトルやったらつい買ってしまって、この人みたく飛びついてまうよな。

最初に購入したのは、次のような物件。

所在地:長野県長野市
購入価格:90万円
タイプ:分譲マンションの1部屋
間取り:2K
平米数:約35平米
築年数:29年

長野県の都心部にある、駅近の物件です。

加藤さんの本にならい、100万円の物件を探したところ、運よくいい物件を見つけられたんです。

この物件の売主は、もともと会社を経営されていた方。

「会社をたたむので物件も手放したい」とお話しいただき、金額交渉の末、90万円で購入しました。

この物件は、2~3年ほど保有しましたね。

本に書かれてる通りに実践したんやな。
確かに100万円で不動産を持てるんやったら魅力的に映るのもしゃーないわ。

財務状況は悪くなかったです。

ただ、「不動産で金持ちになりたい」という目標があったので、そういう意味では合ってなかったのかも。

毎月4万円で入居者に貸していたのですが、マンションの修繕費として毎月7000円がかかっていました。

結局、月の収入となると3万3000円

これだといくらたっても豊かにならない。
豊かになるために、もう一つ物件を購入することにしました。

100万ツッコんで月に残るのはたったの3万・・・確かに萎えるのもわかるわ。
元手回収するまでに3年かかるからな。

すぐにでも「人生変えたい!」って思うんが人間の性や。

そして、この人は2件目を買ったみたいやな。

税金のことを頭に入れていなかった・・・

2件目は、4000万円の物件です。
この物件ですごく苦労することになりました。

スペックは次の通りです。

所在地:長野県上田市
購入価格:4000万円+1000万(リフォーム代)
タイプ:RC造マンション
階数・戸数:3階建て全18戸
間取り:2DK、3DK
平米数:約40平米~
築年数:30年

駅から車で2~3分という利便性のいい場所にあったマンションを1棟購入しました。
5000万円の融資は、JAから「フルローン」という条件で受けました。

5000万円まるまる借り入れ・・失敗したら即終了やな。

不動産屋にも頑張ってもらい、こちらもさまざまな入居者が入れるような条件にしたので、1年間で満室になりました。

購入前のシミュレーションでは、返済比率約50%で、13年でローンを返済できる計算。
そのため、13年間は手残りがわずかでも、がまんしようと思っていました。

しかも築30年と古かったので、水回りをリフォームしなければいけないなど、思いのほか出費がかさみました。

それだけだと問題はなかったのですが、正直「これはまずい……」と思ったのは1年を過ぎてからのことでした。

この、「13年がまんしよう」ってのが俺にはわからん。
やっと、不労収入は14年目からって遅すぎへん?

そんなに我慢してたら、下手しい死んでまうで。

人生変えるのに、14年って時間かけすぎ・・!
まぁ知らんかったんやろな。他のやり方を。

しかも築30年の物件やで?
13年経ったらもう外壁とかボロボロやし、また修繕にお金かかるわけで、不労収入とは程遠い状況になるのは目に見えてる。

当初、ぼくは市営住宅に住んでいたのですが、4000万円の物件が満室になって家賃収入が年間750万円になり、まんが家としての仕事の収入もあったため市営住宅から出なくてはいけないことになりました。

その結果、2.5万円程度だった家賃が、7万円になりました
それに加え、1年たったあたりから税金があがりはじめました。

収入が増えたので、所得税があがり、健康保険もあがり、僕には子どもがいるので保育料までもあがり、総額で月数十万円ほど支出が増えました。

そもそもローンの返済で手残りがほとんどないのに、です。

その結果、物件を購入する前より貧乏になりました。

そうなんよなー
案外、不動産賃貸収入っておいしくないのよ。

税金も前年の所得分が今年にかかってくるから、むやみやたらにお金も使われへんし。

「不動産所有=裕福」ってイメージはあくまでイメージで、世間知らずと言っていい。

結構勉強したつもりだったんですけど、税金がどのくらい増えるかまで書いている書籍も少なく、気づいたころには首が回らない状況に。

今考えると、不動産で今すぐ金持ちになろうと思っていたのが間違いだったのかもしれません。

お恥ずかしい話ですが、想定外にかかったお金は滞納し、分割で支払わせてもらっていました。

しかし、それも長く続かず、税金支払いの担当者が変わったタイミングで、赤い紙で書かれた差押え通知書が届いたんです。

生まれて初めて見ましたよ(笑)

それを見たとき、怖くなってしまって。「あぁ、これはもうやめたほうがいい」と、不動産投資から手を引こうと思いました。

それが、2件目の物件を購入してから約3年たったころでした。

4000万円で購入した物件を、4550万円で売却し、売却金でローンや滞納していた税金、リフォーム代などを全額返済し、現在は物件売却の消費税を支払っています。

あーあ。
徴収部門にやられたか。

まぁ税金は一括支払が原則やからな。
分割納付なんて基本的に認めてへん。

しかも、この証言にあるように、国税官はほんまに担当者によって変わる。

そいつが「アカン!」って言うたら、前の担当者が分割納付を例外的に認めてたとしても、担当が変わって「一括で払え」って言われてもうたら、払うしかない。

払わんかったら、↑の通り差し押さえ予告をして差し押さえ。まぁ運やな。

でも、購入金額よりも高値で売り抜けられたのは助かったよな。
土地・建物の値段下がってたら、自己破産決定やからな。

ただな?
この人、この一件でもう不動産投資に手出さへんのかと思ったらさ。

現在は一旦手を引いていますが、僕も機会があればまた不動産投資にチャレンジしてみたいと思っています。

やっぱり、不動産投資をやっていて楽しかったのは事実ですから。

不動産投資で失敗し、そこから学んだことを、次に生かせられれば……と考えています。

って言うてんねん。

いやいや、、、

情弱か!w

有形資産ビジネスよりも無形資産ビジネスを!

俺も不動産賃貸業やってるけども、まず原価かかる商売の時点でおススメできへんよな。

同じ資産型ビジネスやったら、俺は不動産みたいな有形資産ビジネスじゃなくって、ウェブ資産、つまり無形資産ビジネスをおススメする。

俺はどっちもやってるけど、そっちのが断然ええわ。

なにより固定費がほとんどかからん。
借金前提ビジネスじゃないし、リスクほぼゼロ

それでいて、月100万円の利益(売上、収入じゃなくって「利益」な。)も射程圏内に入る。
こんな感じでな。

俺のメルマガを読んで、うちの塾生になった彼がやってるんは、Youtubeアフィリエイトってやり方やねんけども、Youtubeっていう無料で使えるネットインフラで稼いでるから利益率100%。

 

そのほかにもブログアフィリエイトってやり方があってな?

ブログアドセンス収入だけで先月は60万円超え(こんな感じ。今月は前月の記録更新)やってんけども、これも固定費はレンタルサーバー代とドメイン代の月々数千円だけ。

明らかにこっちのがおいしい。
そう感じる。

不動産って有形やから掃除もしやなアカンし、入居人からのクレーム聞いたり客対応もある。
そういう業務的なわずらわしさもあるし、借金前提のビジネスやから、利益率はおのずと下がる。
やがて物件も傷むから、修繕費も積み立てていかなアカンしな。

とりあえず金がかかるわけ。

そう考えたら、やっぱりアフィリエイト最強やな。って思うわ。

高寺徹のメールマガジン

情弱への義
お名前
メールアドレス

関連記事

男女関係なくお金持ちになるには?多くの自営業・起業家が持つべき攻めと守りのバランス。
仕事辞めるタイミング大丈夫?辞めた後の収入源を考えず退職した友達。
実際にはお金を稼いでないのにも関わらず稼いでると言ってコンテンツ販売することの罪
ネットワークビジネスに誘われたが何が詐欺で何が詐欺でないかわからない。何もビジネススキル無くてネットビジネスできるのか不安だ。