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不動産投資の失敗事例・失敗談②「不動産管理会社がつぶれてしまった【倒産】」

だいたいメリットばっかり押してくるヤツって信用ならんよな。

たとえ、「メリットだらけ」やったとしても、販売者側としては考えられる限りのデメリットを提示するのがビジネス倫理観やと思うし、愛されるビジネスってのはそういうもんやと思うわ。

特に、健康面金銭面に関わるものは、な。
死活問題やし。

不動産投資もそう。
なにせ、借金前提のビジネスやから。

俺自身、3億円以上の借金を背負って不動産賃貸業をやってる。

もちろん毎月借金返済しながらの経営やけども、「これから不動産投資はじめよっかな」って考えてるヤツがまだ知らへん、実際にやらんとわからへんマンション経営の部分とか語れば、なにかしら役に立てるやろなと思ってるんで、今回もつづっていこうと思うわ。

実際の不動産投資失敗例を見ていこか。

 

不動産管理会社が倒産

Aさんは2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。

さらに最近、居住用に3900万円の一戸建てを購入した。

だが、「いろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔している」。

居住用って、つまりはマイホームやんな・・・?

なんで買うかねー?
賃貸でいいでしょ。って思うけどね。俺は。

家なんてそこら中にあるし、会社勤めなんやったらいつ転勤命令がおりるかもしれへんし。

なにせ、コスト的にそっちのが圧倒的に安いし、動きやすいし、向こう何十年もかけて借金返済しながらって、サラリーマンやったらそのまま収入上がっていけばええけど、その保証もなければ、途中で「仕事辞めたい」と思っても、借金が残ってたらもう身動きとられへん。

しかも、マイホーム買ってるってことは結婚してるってことやし、子供もおったらなおのこと身動きとられへん。義理的にね。

「俺の人生だ!勝手にするぜ!」って言い出す人ばっかりちゃうからね。

むしろ、そんなヤツ、少数派なわけでさ。

さらに、Aさんの場合、マイホームに加えて投資用マンション購入。
もうMとしか言いようがないよな・・・

避けられるリスクは避ける。
少なくともそのリスクを受け入れられるような態勢じゃないなら避けるべき。

それが経営ってもんやからな。
家庭も「家計」って言葉がある以上、経営なわけで。

 

Aさんは大企業に勤める20代後半のサラリーマンで年収は500万円、貯金が250万円

東京・新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6500万円

これに自宅のローン3500万円が加わり、借金は計約1億円にも上っている。

それにしても自宅のローン審査がよく通ったと思う。
やはり若さがモノをいったのだろうか。

Aさんの場合、投資マンションを販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにもかかわらず、オーナーにそのことを知らせていなかった。

次の賃貸管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけだ。

不動産販売業者なんてこんなもんやな。
いい加減で当たり前。

だいたい、原価が安い化粧品・宝石屋、さらに不動産屋、ホスト・キャバクラとか水商売系は高確率でそういう倫理観がなってないからな。

常に金しか見てないような人種やから。
ビジネスマンとしては優秀やけど、人としては・・・どうかな?って人多いよな。あくまで多いってだけやけども。

でな?

マンションを買ったら当然、その部屋を他人に貸し出して家賃収入を得ていくわけやけども、その新しい入居人を引っ張ってくるんは町の不動産賃貸仲介業者とか不動産管理会社。

うちも入居付けは全部、不動産管理会社に一任してるで。
プロやからな。あっちが。

ていうか、不動産オーナー自ら、町の仲介業者回って、「新しい入居者さんいませんかー?」とか「この家賃設定でどうですかー?」とか交渉しに行くなんて非効率的すぎる。

管理会社に一任して、その管理会社と退居者が出たらその都度、家賃設定して早急に新しい入居者を引っ張ってくる戦術を練って決定事項を任せたほうが圧倒的に早い。

基本、他力マインドでいくべきやな。

 

そんな状況のため、本当はすぐにでもすべて売却したいところだが、現時点ではローン残債が市場価格を上回っているため損切りしないといけない状態。

しかしながら、ローン残債を補てんする自己資金がないので損切りしての売却は不可能だった。

あぁ・・言わんこっちゃない。。
売り逃げしたくても、買った時よりモ価値が下がってて売れない。

売ったところで、残りの借金額を貯金250万円では到底間に合わんってことやろう。

 

後戻りしたくても出来ないのが不動産投資

Aさんみたいな状況になったら、とにかく不動産管理会社を探すしかないよな。

借金返済期限は毎月毎月確実に迫ってくるわけで、早々に入居者を入れやなアカンし、入居者が入ったら入居者クレーム対応もしてもらわなアカンしな。

そんなもんサラリーマンやりながら、入居者対応なんてやってられへんで。

サラリーマンっていう労働キャッシュポイントに、さらに労働ビジネスを追加するなんてのは賢い選択とは言われへん。

俺の場合は家賃決めとか業者選定とか収入と支出部分を決める部分の決断をする以外、(入居者対応とかマンション清掃とか)は従業員と不動産管理会社に一任やで。

ここも基本、他力マインド。

この経営の根幹の部分もゆくゆくは従業員に任せていきたいと思ってるよ。

不動産投資はせえへんけどね。
するなら、海外かな?国内はとりあえず無し。

というのも、そんなにうまみを感じひんから。

そのワケは↓の他の不動産投資失敗談についての記事を見てもらえればわかるわ。

 

他の不動産投資失敗例 ⇒ 税金対策をしていないばっかりにかえって貧乏に。

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