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不動産投資の失敗事例・失敗談③「営業マンの言葉を信じてワンルームを買ってしまった」

ガラガラやん。

昨日はスタッフと映画行ってきてん。
北野武監督の「アウトレイジ」な。

人気作やろ?
3シリーズも続いてるくらいやからな。

けど、ご覧の通り館内ガラガラ。
俺ら以外、誰もおらんw

なにこれw

まぁ公開日から日が経ってるけどな。
まさか、俺ら以外誰もおらんとは思わんかったわ。

実際の映画の中身は、「そないに怒鳴らんでもええやろー」っていうくらい
相変わらず怒鳴り散らしてておもろかったわ。

それはそうと、、、もう11月か。

圧倒言う間に今年も終わりやな。

俺、オンライン講座っていう起業・副業塾やってるんやけども、
月末月初ってこともあってか、成果報告もらってるで。

名古屋の建築業の34歳男性が月商約45万円

東京の23歳サラリーマン男性が月商約124万円
もちろん、会社給料なんてゆうに超えてもうてるな。

それから、26歳無職男性が月商約17万円

みんなネットインフラ使ってのビジネスやから、原価ゼロ、つまり月商=月収。
中にはもう本業にしてるヤツもおるけども、副業でこれくらい収入あったらおいしいよな。

みんな頑張ってるわー。
この調子で無形ネット資産構築しまくって欲しいところやな。

さて、、、

その無形資産とは逆の有形資産である不動産投資について今回もしゃべっていこうと思ってるわ。

情報ビジネス業界しかり不動産業界でも騙されてる人がホンマ多いからな。

うまくやりゃあ↑のヤツらみたく人生変えられるところ、不動産業者のいいようにされてもうて情報弱者狩り⇒金だけ持っていかれるってパターン・・・ほんまもったいないからな。

だから、「おまえら気をつけろよ」ってことで警鐘を鳴らす記事、今回も書いていこうと思うわ。

 

将来に不安を感じて・・・

モノを売る時ってのは、不安情報を流して煽り立てて売るってのが常套手段や。

「年金破たん」「不況」「給料が伸びない」とかな。

そういう不安情報を流して相手の気持ちを不安定にさせたところで、
「だから、こうしたほうがいいんです」つって、代替手段として商品・サービスを提供するねんな。

そのやり口に騙されてもうたんが↓の例やな。

 

Aさんは公務員として20年間都内で働いている、40代の男性だ。

貸家で生活をしているが、至って真面目な生活で、派手に遊んだりギャンブルに手を出したりといったことには全くしたことがなかった。

こんな人がマンション経営に手を出して、失敗して破綻してしまったのだ。
彼を良く知る周囲の人は非常に驚いていた。

Aさんが1室目のワンルームマンションを買ったのは、5年前のある日がきっかけだった。

たまたま自宅にいた時に、ワンルームマンションの販売営業の電話が掛かって来たのだ。

いつもは全く相手にしないものの、たまたま営業マンが同郷だったことが話をしていてわかった。

ひとしきり地元の話で盛り上がり、「どうしても」とお願いされたので、Aさんはその営業マンと一度だけ会うことにした。

新聞などで年金制度の破たんが叫ばれており、将来の不安が頭をよぎったことも、その営業マンと会うことの後押しになった。

こういう時ってみんな不安になってるから、モノ買いやすいんよな。

「これから先の生活、大丈夫かな?」って心が不安定になってる時ってのは、皆が精神安定剤を求めてるやろ?

その心の隙に入り込むために電話かけてくるんよな。

それが営業マンの狙いや。

 

当日は、都内の喫茶店で会うことになった。

電話で話した同郷の営業マンと、同席した彼の上司から話を聞いた。

営業マンの上司は意外にも女性で、グレーのスーツを着たデキる風な女性だった。

彼女らがすすめてきたのは、都内山手線の某駅にこれから建つ新築のワンルームマンションで、利回りは5%ぐらいの物件だった。

その当時は利回りの概念も理解出来てなく、何故マンション経営が年金の代わりになるのかも初めて知った状態だった。

知識武装されてない、いわゆる情弱。
知識ゼロ状態やから、目の前に提示される情報ってのはなにもかもが衝撃的なものに映ってしまう

ごっつ洗脳しやすい危ない状態なんよな。

 

物件価格は2,200万円だった。

それが高いのか安いのかも良くわからないままだったが、さすがに即決できずに持ち帰った。

自分の話もしっかり聞いてくれたし、強引に契約を迫るようなこともなかったので、営業マンとその上司の印象は決して悪くなかったと言う。

その後、自分の周囲の何人かの人にマンション経営を始めることについて相談したものの、反対する人が多かった。

しかし、もう売り切れそうだと言う連絡が営業マンから何回か入ったこともあり、結局買うことにした。

これも不安情報やな。
「もう後がない」って思わせる。

けど、実際ほんまに売り切れそうなのか?なんてわからへんわ。
ブラックボックスになってるからな。向こうサイドの情報は。

 

手付金はわずか15万円だったが、そもそも収支計算などはあまり見てなく、営業マンを信頼して買ったのだと言う。

ほんま情弱やな。この人。
初めて会ったヤツのこと、そんなに簡単に信用するか?と。

信用できる筋からの紹介やったらまだしも、なんらこれまで縁のない、たまたまかかってきた電話主やで?

それくらい不安な心理状態やったってことと、「これで自分の生活は安泰だ」っていう欲が出てしまったんやろな。

 

この物件は完成後、家賃とローンの差額が月5,000円程度入るようになった

おいおい、しょぼすぎるやろ・・・
数千万円借り入れして、たったこれだけの月の収入って、まったくおいしくないよな。

 

情報強者(営業マン)vs情報弱者(素人)

その後、ワンルームマンションの電話営業の数が増え、最初に買った会社とは違う会社の営業マンの話を何回か聞くことになった。

不動産業界で情報が購入者リストが回ってるってことやな。
一度あることは二度ある。ってことやからな。

向こうも、それを狙ってくるわ。

 

既に投資を始めていて少し知識は増えていたので、違う会社の人の話も聞いてみたいとAさんは思ったのだ。

そこで聞いたのは「リスク分散をした方がいい」という営業マンの話だった。

分散していくつかの物件を違う場所に持っていた方が安全だと言う話には、それなりに説得力があった。

その言葉を真に受けたAさんは、その後も何回か打ち合わせを重ねた後、都内で山手線の駅から徒歩10分の物件を買うことにした。

この物件は、収支計算上は手残りがあったはずが、実際に募集を開始してみると家賃を下げないと決まらず、結局トントンぐらいになってしまった。

この時点でAさんは2室のワンルームマンションを保有することになった。

収支トントンやったら、なんのために購入したんかわからへんよな。
リスク分散したほうがいいのは間違いないけどな。

リスクを負わんかったら利益は得られへん。
って言葉があるけども、別に負わんでもいいリスクがあるんやったら負わんかったらええからな。

いかに金をかけずに金を稼ぐか。

それを考えるべき。
インターネットが発達した今、それが可能な時代やからな。

そして・・・

 

問題が加速したのは、最初のマンションを購入してから3年後だ。

2室あった保有物件の空室がたまたま同時に発生し、リフォーム費用が合計15万円も掛かってしまった。

それに加えて、募集を再開したところ、2か月後に両方とも決まったが、家賃は5,000円も下がってしまったのだ。

結局空室時のローンも含めて50万円ほどが、手持ち資金から一気に出て行った。

これでは完全な赤字だ。

「自分は取り返しがつかない失敗をしているのではないか」という疑念が、Aさんの頭をよぎった。

そうそう。
空室が同時に発生したら焦るんよなぁ。

うちは合計で4棟を貸出管理してるけども、同時に空室になったんが最大6部屋。

もちろんリフォーム代も一気にのしかかってくるし、「早く新しい入居者を入れたい」ってマインドが先行するから、必要以上に家賃も下げて募集しがちなんよな。

うちは相場よりもちょい下でいつも募集することにしててな?

それでいて内装もマンション外壁もエントランスもキレイやから、割と早くに決まることが過去からの統計でわかってるねん。

だから、必要以上に下げることはせえへん。
ちゃんと相場を確認する。不動産管理会社の担当者と資料を見比べながら、な。

けど、Aさんの場合、知識・経験がない。
それに、なにより親身に対応してくれる右腕的な不動産管理担当者がおらんのが痛いよな。

物件がある周辺情報をしっかり洗われへんのは痛い。
家賃相場は常に変動するからな。

あとは不動産のほかにもキャッシュラインがないから、首詰まってきたら判断を誤りがちなんよ。
ビジネスやっていくうえで、複数のキャッシュラインをつくるのは鉄則や。
何事においても依存はよろしい結果を生まんな。

じゃあ、話を進めようか・・・

 

空室が発生したのと同時期に、Aさんは2つ目の物件と同じ会社の別の営業マンから話を聞いていた。

最初の営業マンは既に退職したらしいということを聞いた。

新しい営業マンは信頼がおける風貌の30代だったが、この見立ては大きな間違いだったことがのちのち発覚する。

この営業マンが言うには、Aさんは既に2部屋持っているので普通はこれ以上ローンが降りないので買えない。

しかし、営業マンは自分を通して話をすれば大丈夫だと言う

Aさんはやや疑問を持ちながらも、他にはない特別な話だと言う営業マンのことを信頼し、物件を購入することにした。

購入物件は私鉄沿線の物件で、利回りは4.5%と低かったが、収支計算表を見せられたのは何と契約当日だった。

家賃9万円に対して返済は7万円前後だという話は事前に聞いていたが、このローンでは物件価格の6割しかカバーできてなく、実際は無担保のカードローンを併用する仕組みにより、返済総額は13万円にもなった。

9万円の収入に対して出費が13万円となり、毎月4万円もの赤字額になってしまう。

しかし、この話を聞いたのが契約日当日だったため、Aさんは営業マンに押し切られてしまい、契約書に印鑑を押してしまった。

完全に失敗したと後日気付き、Aさんはこの会社に抗議した。

会社からの返答は、ローンについては会社は一切関知していないという冷たい対応だった。

情弱かよ・・・やられたな。

「詐欺師はいつもニコニコした顔をしてやってくる」っていう原理原則を知らんかった。

そして、「こいつ、おかしいな」と思った時にキッパリ関係を切らへんかったのが経営判断ミスやな。

この嗅覚と瞬発力はほんまに大事。

起業独立したら、ほんまにいろんなおいしい話をよこしてくるからな。

契約当日に収支計算書を持ってくるとか論外。
完全にナメられてるよな。

その時点で離席するくらいでええわ。

ビジネスは、「何をするか」よりも「誰とするか」

どこまで言っても人で判断すべき。

そして、その人の判断も信用できるかどうかのエビデンスをしっかりそろえていくべき。

 

そして、自己破産・・・

その後、月々6万円にも上る赤字額の出費に耐えられなくなったAさんは、物件の売却を決意するとともに、当面のお金を消費者金融から借りることを決断した。

しかし、物件は3戸で総額7,000万円以上あったものの、4,000万円台後半でしか売れないことがわかりAさんは絶句した。

半年以上経つと、消費者金融の支払いも厳しくなってきた。

その後も1年ぐらい耐えて頑張ってきたが、打開策が見つからないため、Aさんは自己破産の手続きをすることにした。

結果、THE END。

消費者金融を頼らないとアカンようになるくらいやったらアカンやろな。

不動産賃貸業はとれる収入のアッパー・上限が決まってるからな。
ここが痛い。

どうあがこうが家賃はそれ以上にとられへんし、
それ以外の収入源はつくられへん。

つまり、一般的に不動産賃貸業の出口は「売却」か「貸出」しかないわけやな。
それでいて、利回りは年利数%。

不動産は数億の物件を持たんとたいした旨味は出てこおへんな。

俺は実際に不動産賃貸業やってて思うけども、
冒頭に紹介したヤツらも実践してるネット無形資産ビジネスがやっぱり一番アツい。

そう思うね。

 

 

【他の不動産投資に関する失敗例】

不動産投資の失敗事例・失敗談①「所得税、健康保険料が上がって滞納⇒貧乏に」

不動産投資の失敗事例・失敗談②「不動産管理会社がつぶれてしまった」

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