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高寺徹自己紹介

不動産投資の失敗事例・失敗談④「金利が高く中古物件なのに返済期間が長い」

こんなにブログアドセンスが爆発したんは初めてやわ。
こういう条件が重なったら、こんなんなるんやなー。って感じ。

あるニュースがYahoo!ニュースに出て、それがきっかけで俺のブログへのアクセスが爆発。

結果、一日トータル28万PV出して報酬額も10万
ブログアドセンスはYoutubeアドセンスと違って、額面金額そのまんまもらえるからおいしいよな。

ボーナスごちそうさん。

ニュースが表に出て一日経った今日もアクセスは来てて、朝から中爆発。

ビッグニュースやったら一過性では終わらず尾を引くからね。
その後もアクセスの伸び率は緩やかになるけども、アクセスそれ自体は死なずに流れてくる。

そのアクセスもガッポリもらいつつ、稼いだ金はすぐさま投資して、さらに無形資産化
金は常に、さらなる金になるように投資

当たり前の大原則。

 

というわけで、今回も不動産投資に関する実際にあった失敗談について。

 

「話と違うじゃないか!」・・・そう言ってももう遅い。

Bさんは関西の大手メーカーに勤める30代後半の男性だ。
結婚しており、5歳年下の奥さんがいる。

投資にはもともと興味があり、株はひとしきり経験したが、今は仕事が毎日深夜まであるためやっていなかった。

収益物件を専門に扱っている不動産会社に初めて行ったのは、奥さんから友達経由でその会社の社長を紹介するという話があったからだ。

Bさんの奥さんは交友関係が広く、Bさんが知らない友人も多くいる。

社長を紹介すると言った奥さんの友人もBさんは会ったことがなかったが、当日は来ていなかった。

社長つっても、ピンキリ。

そして、一般人から「紹介する」と言われて目の前に現れた社長らしき人物はたいがい、きな臭いしただの汚物【=詐欺師】でしかないことが大半w

 

Bさんと奥さんは、不動産会社の社長から直接話を聞くことになった。

不動産会社は収益マンションを専門にしている会社で、売買の仲介と中間省略による自社販売を行っていた。

自社販売であれば仲介手数料が無料になる上に、家賃保証が付くと言うのが利点でだという説明が社長からあり、その日は居なかった奥さんの友人もこのやり方で1億5,000万円の1棟マンションを買ったのだと言う。

Bさんはあまり乗り気ではなかったものの、奥さんはかなり気に入った様子で、その後Bさんが昼間働いている時に何回かこの会社に行って説明を聞いたらしい。

その後、物件情報がこの会社から出て来たのでBさんも見てみた。

立地は奈良県の某所で、駅からは近いもののどのような場所なのかBさんはよくわからなかった。

Bさんはそもそも関西出身ではなく九州出身だ。
地理は地元が関西の奥さんの方が詳しい。

鉄骨造で築25年と築年は経過している物件だったが、写真を見る限り見た目はかなりきれいだ。

リフォームをして外壁を塗り替えたばかりらしい。ツートンカラーでおしゃれな雰囲気だ。

価格は1億円で利回りは10%ぐらいだった。

3点ユニットの1Kが30戸ある物件で、空室はわずか1戸しかない。

ずっと満室の状態だったという営業マンからの説明もあり、空室リスクは少ないように思えた。

一応、不動産会社を紹介してくれた奥さんの友人にも奥さん経由で聞いたところ、ぜひ買った方が良いと言っていたらしいということを聞いた。

Bさんは思案したが、奥さんの勧めもあり、この物件を30年ローンの融資を受け購入することにした。

Bさんは収支計算を事前に確認しており、月々10万円程度が残る計算だった。

しかし実際に購入してみると、空室が頻繁に発生した。

空室が出るたびに、リフォームに15万円、募集するのに約7万円の広告費が掛かった。

空室は2か月ごとに1戸ずつ発生したので、単月で見ると完全に赤字だ。

最悪やな。
募集すればすぐに空室は埋まるとしても、入居してから2ヶ月で出ていかれてまうと↑みたくなる。

それにしても、入って2ヶ月で出ていく。ってどういう状況や?
単発の出張とかで使われてもうてるんかもしれへんな。

契約期間を設定して違約金をとるような賃貸借契約書に変えた方がええやろな。

それにしても、最低でも1年は住んでもらわんとなぁ。

ちなみに、うちはBさんみたくワンルーム・単身世帯じゃなく新婚・ファミリータイプのマンションやから一度入居したらだいたい3年以上は住んでくれてる。

新築当初からもう10数年ずっと住んでるって世帯もあるくらいや。

その間、もちろんリフォームをする必要はない。
退居後に一気にリフォームした方が安いし、やっぱり「一回入ったら長い」ってのが望ましい。

じゃあ続き・・・

 

Bさんはローンの金利が4.5%と高く、中古物件にも関わらず30年という長期返済になっていることも気になっていた。

金利高っ!
家賃収入があっても、これやったらほとんどのキャッシュが借金返済で消えてまう。

うちは年利1%台での契約。
ちょうど低金利の時期に借り換えを起こしたからな。

それでも不動産賃貸業よりも無形資産ビジネスの方がアツいな。って思うくらいやのに、金利4%とか高すぎるわ。

だから、1億借金して金ツッコんでも月10万円しか残らへんのか。
最初買った時は「利回り10%」って聞いて飛びついたのに、蓋開けてみたら実質利回り1%。

カスみたいな数字や。

表面利回りなんてどうでもいい。
大事なのは、実際に手元にどれだけの金が残るのか。

つまり、実質利回り。

 

テストマーケティングが通用しない世界

今はリフォームした直後で多少綺麗でも、もともとは築25年の物件だ。
30年後もこのまま貸せるはずがない。

外壁を塗ったり水道の配管を替えたりするのには、500万円以上のお金が掛かることが調べてみてわかった。

Bさんは、まだ失敗したわけではなく、破たんの兆しがあるわけではない。

しかし、今後も無事にマンション経営を続けていくことが出来るか、不安になっていた。

不動産賃貸業は商圏が限られてるし、売上上限も「家賃×戸数」で限られてる。
市場開拓しようにもリノベーションって形でまた金が数百万円単位でかかってくるビジネスや。

小さく立ち上げて少額の金をツッコんで反応を見てみるっていうテストマーケティングがいっさい通用しないのが不動産ビジネス。

Bさんみたくいきなり「億」って金額の話になる。

そのくせ、結果によっては、Bさんみたく月収10万円。

「リスクを負わないとリターンは得られない」

確かにそれはその通りやけども、それってのは一般論であって普遍的に当てはまることじゃない。

少なくとも、「リスクを負えば、『必ず』リターンを得られる」っていう結果が確実に約束されているという因果律でもない。

「小さくテストできる」

そういうビジネスをしていくべきやね。

一発逆転とかそんなことは狙わずに。

 

大事なのは、

「勝つことよりも負けないこと」

それが俺の経営鉄則。

だから、俺は不動産ビジネスのような有形資産ビジネスよりも
ネットビジネスっていう無形資産を選ぶ。

 

 

【他の不動産投資に関する失敗例】

不動産投資の失敗事例・失敗談①「所得税、健康保険料が上がって滞納⇒貧乏に」

不動産投資の失敗事例・失敗談②「不動産管理会社がつぶれてしまった」

不動産投資の失敗事例・失敗談③「営業マンの言葉を信じてワンルームを買ってしまった」

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