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高寺徹自己紹介

不動産投資の失敗事例・失敗談⑤「自主管理賃貸大家のデメリット・トラブル」

これ、我が家の日常。

なにこれ?
って思うやろ?

これ、食ってんねん。俺。いつも。
これと米。

飯なんてなんでもええんよな。
接待の場以外の食事なんて、体型維持のための食事でしかないからさ。

俺、一部のスタッフと一緒に住んでんねんけどな?
日常生活、クソでさ。なんもせーへんねん。マジで。

どうしもないで。ほんま。
料理・洗濯・掃除、家事全般なんもせーへんねんから。

だから、それ見かねたスタッフがやってくれてるんよな。全部。

料理やったら写真みたく・・・・これで半月分かな?3人分。
一気につくって、パック詰めして冷凍。

あとはおのおの自由に好きなタイミングで食べる。って感じ。

ほかに、、、洗濯やったら指定のネットに洗濯物詰め込んで洗濯機回して干してたたんでもくれる。

掃除やったら、俺が出張中に社長室掃除しておいてくれるし・・・

ほんま嫁いらずやで。
マジで出来たスタッフ。

それプラス仕事やからね。

まぁその代わりスタッフの生活は守るっていう契約はしてるけどな?

 

毎月かかる固定費を徹底的に削れ!

てか、そもそもなんで「スタッフと一緒に住む」って選択をしたかって言うたら、
もちろん、そうしたほうがメリットがあるから。

ほら。
自宅兼事務所やから、わざわざ職場としての事務所を借りる必要がないやんか。

家賃かからへんやん。じゃあ。

別に家賃払ったところでそれが金になるわけじゃないしな。

てか、俺の会社って一般企業みたく特定の取引先と「いつもお世話になっております」って言い合う関係の仕事はしてへんから、事務所なんてそもそもいらんのよな。

パソコン一台あってネットつながるところやったら、どこでも仕事できてまうし。

それに一緒に住んだら、仕事の進捗報告もスムーズやし、価値観や理念も共有できる。
しかも、一緒に住んでるスタッフ全員、同じ飯を食って、同じ場所で寝て、同じ風呂に入って・・・って生活をしてたら、自然と絆も生まれる。

俺たちみたいな当面、結婚を考えてないようなヤツらにとって、「一緒に住む」って選択は合理的。一石二鳥三鳥なんよ。

思うに、かける必要のない固定費をかけてる経営者ってほんま多い。

金をかける時は、それをかけることで金になるかどうか?レバレッジがきくのかどうか?
それを優先的に考えるべき。

金にならんことに金をかけることほど無駄なことはない。

月に100万200万300万稼いだ程度でタワーマンション借りて、高級車買って・・・ってヤツほどすぐ沈む。5年後には、「あぁ~そんなヤツおったっけ?」って人になる。つぶれてるわ。

目先のことしか考えられへんヤツは長くは生きられへん。

今回、紹介する不動産投資の失敗例もそれと同じや。

 

目先の数千円が惜しい・・・自主管理をして失敗

大手メーカーに勤務するサラリーマンのBさん。

半年前に中古のワンルームマンションを買いました。

購入当時すでに入居者がおり、特に家賃滞納などのトラブルもありませんでした。

物件購入の際、投資会社の担当者から「家賃保証システムを利用してほしい」との話がありました。

管理会社に物件管理を任せると、毎月の家賃の5%が手数料としてかかります。

Bさんの購入した部屋は家賃を90,000円に設定していたので、毎月4,860円の管理委託費を支払うことになります。

金融機関へのローン返済もあり、管理費の4,860円を節約したいと考えたBさん。

購入した物件の現在の入居者に何のトラブルもない状況もBさんを強気にし、当面は物件の管理を「完全自主管理」で行うことにしました。

しかし物件の自主管理は、そう甘くはありませんでした。

入居者から家賃の振り込みが次第に遅れるようになり、しまいには全く振り込まれなくなってしまったのです。

電話をかけても通じず、訪問しても留守ばかりで全く連絡がとれず途方にくれたBさん。

結局、賃貸管理会社と契約し管理を委託することにしました。

管理会社の対応により、現在はようやく未納の入居者に退去してもらうことができたそうです。

自分でやったほうがそらぁ安いし、自分で全部見れるから安心ってのはわかるけどなぁ・・
それって長期的に見たら、ごっつ損してるんよな。

目先の利益に走っていいことはほとんどない。

 

忙しい経営者ほど儲かってない!人に任せるのも仕事

不動産賃貸業の自主管理ってぶっちゃけ、すげーめんどい。
昨日もうちの物件の入居者から電話があってな?

「風呂の換気扇をまわすと、なんかボコボコ音がするんです・・・」
「どうにかしてくれないでしょうか?」

ほかにも、「カーテンレールのはしっこのツマがない」とかね。

 

「は?そんなん知らんし!」

とは当然言われへんけども、、、

そんな小さいことをいちいち自分でやってたら、いくら時間あっても足りひんわ。

 

だから、うちはそういう入居者からの問い合わせは全部、管理会社に全部任せてるねん。

「どこか日常生活送るうえでの不具合が起きた場合はいつもお世話になってる工務店に電話してくれ」ってね。

その代わり、Bさんみたく毎月管理料として、うちの場合やったらパーセンテージじゃなくって、1戸あたり1500円とかで計算された値を払ってるわ。

月に数万円やな。

それを払ってるだけで、俺はいつどれだけの件数かかってくるかわからへん問題に対する対応をしなくてよくなる。

そしたら、空いた時間で他のビジネスを構築できるし、それで新たな収益をあげることができるやんか。

 

入居付けも明らかに不動産管理会社の方が俺たちよりも情報持ってるし、プロやしな。
だったら、任せたほうがいい。

だから、管理会社に払う管理料ってのは必要固定費なんよな。

 

「自分でやる」ってのは稼げない成功しない思考の典型。

誰でもできる、あるいは自分よりもプロがいる。

そういう仕事はさっさと他人に任せる。
さっさと自分の手から離す。

 

だから、うちでやってることって言うたら、家賃入金確認と退居時のリフォームの打ち合わせ、そして新しい入居者募集にあたっての家賃・礼金決めくらいやねんな。

マンション掃除も植木の選定も外注。

「お金払うんで、やってください」

以上。これだけ。

 

そうやって、どんどん自分の手から離していく。
そして、空いた時間を使ってビジネスを構築するんよな。

経営者は仕事をつくって指示するのが仕事。
実際にその仕事をするんは自分じゃない。

やることがいっぱいあって忙しいと口に漏らす経営者ほどお金がないねんな。
なぜなら、レバレッジがきいてないから。

 

他人に任せるのも経営者の仕事。

それは勇気のいることやけども、信頼のおける他力をつくっておくのは早いに越したことはない。

「金を払ったらやってくれる」

と言えど、その仕事をやるのは一人の感情を持った人間であって、人間関係構築には時間がかかるからな。

一人で勝利は得られへんよ。

今回は以上や。
ほな、また。

 

 

【他の不動産投資に関する失敗例】

不動産投資の失敗事例・失敗談①「所得税、健康保険料が上がって滞納⇒貧乏に」

不動産投資の失敗事例・失敗談②「不動産管理会社がつぶれてしまった」

不動産投資の失敗事例・失敗談③「営業マンの言葉を信じてワンルームを買ってしまった」

不動産投資の失敗事例・失敗談④「金利が高く中古物件なのに返済期間が長い」

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