高寺徹 公式ブログ

おまえもやれる!普通にやれるよ!

高寺徹自己紹介

不動産投資の失敗事例・失敗談⑥「ファミリータイプのマンションで利回りが激減」

連れ「なにしに来たん?」
俺「ほんまやんなぁ・・・w」

昨日の昼過ぎから今日の夕方まで、
滋賀の琵琶湖までキャンプに行ってたんよな。

俺、すぐ寝てんけどなw

普通キャンプつったら、夜更かし当然やと思うねん。
実際計7人で行って、俺以外のヤツらは夜中の4時までアホみたいにしゃべってたみたいやし。(←アホは余計や)

けど、それが普通やと思うねん。やっぱり。非日常やしさ。

でもな?

みんなで二階建てのコテージに泊まってんけども、俺は4時なんてとんでもないで・・まさかの午後9時に就寝。

「とりあえず休憩!」
「2時くらいにまたおりてくるわー」

つって寝たみたいやけども(←覚えてへんのかいw)、そのまま爆睡。

気づいたら、翌日の午前9時やったわ。(←寝すぎやろ!)

いや~ベロベロやったからなぁ・・・連れにひたすらラムジンジャーつくってもらって、それ飲んでたら、途中から超気持ちよくなってきて、「これアカンやつやわー」と思って、「もういいや。寝よっ」って思ってん。

で、寝たw(←2時に起きる気ないやん!)

じゃあ結果、朝になって冒頭のくだりってわけ。

ほんまキャンプつってんのに、わざわざ遠くまで行って寝に行ったみたいやなw

しかも、俺運転免許ないからさ。

必然と運転席以外のところに座るわけやけども、
助手席でスヤスヤ寝てる俺見て、連れイラついてやろなぁって思うわ。
なにせ、行きも帰りも寝てたしなw

ほんま、「おまえ、ちゃんと生きよ・・」って言われても言い返されへんくらい寝てたわー。

そんな旅?から帰ってきて今、記事を書いてるってわけ。

てか、山ん中やったから、Wi-Fiつながらんくってな?

ごっつストレスやったわー。

俺いつもオンライン講座会員向けに毎日30分程度、ビジネス関係の音声収録して配信してるんやけども、それも出来ひんかったし。

 

あ、それとさ。
今朝、キャンプ場近くの喫茶店でモーニング食ってんけどな?

そこ、力の限り全力老後生活やってる(←ほっとけ!w)ジジババが経営してるねん。

そこの店主の知り合いかなんかわからんけども、店入ってきてさ。
俺に言うわけ。

「老後のために、今からこの近辺の家、買ってたらどうですか?」って。
「のどかでいいですよー」って。

いやいや、絶対イヤやし。
多古町っていうド田舎に俺も去年の11月から今年の7月まで住んでたけども、
もう田舎って情報の外やで。

「老後は田舎生活」っていう誰がつくったんかようわからへん図式があたかも常識のようにまかり通ってるけども、田舎暮らしなんかしてもボケるだけやからな。

なにせ、情報の外やねんから。

人生は、

「誰と一緒にいるか」
「どこにいるか」

つまり、環境に依存する。

そんな定年退職して田舎引っ込んで、「あとは死ぬだけ」って生きたいか?つったら別にあこがれへんし、そもそも起業家・経営者に定年退職なんてもんはなくって、死ぬまで生涯起業家・経営者な俺たちにとって、そんな「田舎」っていう情報の外にいることほどリスクなことはない。

Wi-Fiがつながらんとか論外も論外。

常に情報に触れて脳内アップデートを繰り返し続けるのが俺たちの常識。
自己成長できる人間たちと一緒にいるべきやね。

常に進化発展する時代と業界で現状維持ないし向上することを考えた時、
少なくとも老後生活に入ったジジババたちと一緒にいることではないよな。

ただ、このジジババがつくる石窯ピザはうまかったことは認めざるを得ない事実w

ってわけで、今日も不動産投資の失敗談について書いてこか。

 

ファミリータイプのマンションに投資するも赤字経営

将来的に家族で住めるとの考えからファミリータイプのマンションを購入し、利回りの低さと修繕にかかる出費の多さで失敗した中小企業に勤めるサラリーマンCさんの事例です。

4人家族のサラリーマンCさんは不動産投資を始める時、ワンルームマンションにするかファミリータイプのマンションにするかで迷いました。購入した物件を運用しながら将来的には家族で住むこともできることを優先し、結局ファミリータイプを購入したのでした。

賃貸収入のみで十分にローン返済ができる試算でしたが、実際運用を始めてみると次々に設備の劣化や故障が明るみに出ます。想定より修繕費用が高く付いてしまった上、しばらく住んでいた入居者が退去した後、同じ価格設定で次の入居者に貸そうとしたところ、当初と周囲の状況が変わったことなどが影響し家賃相場の下落しており全く借り手が付かず、泣く泣く家賃を下げざるを得なくなり、利回りが大幅に低下してしまったのでした。

ファミリータイプの購入費用はワンルームよりかなり高額なものでしたが、実際の利回りは決して高くなかったのです。結果、高額な維持費を合わせて赤字物件を抱えることになってしまったCさん。ローンを返済し続けることが難しくなり、結果的に物件を手放すことになったのでした。

俺もファミリータイプのマンションを貸し出しる。

これは別にファミリータイプに限らんけども、結局は家賃と設備。

「家賃のわりに設備がよい」

それに勝る競争力はない。
つまり、コスパな。

確かに〇〇小学校や△△中学校の学校区内とか近くにスーパーがあるとか最寄り駅まで徒歩で行ける。ってのも競争力ではあるけども、結局は家賃が低くてそのわりに設備は充実してるし、内装もキレイ。マンションエントランスや廊下もよく清掃されてて気持ちいい。

結局それなんよな。

けど、たいがいの大家さんは家賃を下げられない。
なぜなら、大家さんのたいがいが家賃収入で飯を食ってるから。

家賃を下げるってことは自分の生活にかかわる死活問題なんよな。

けど、下げなかったら新しい入居者が決まらへんから、いずれは下げる。
その地域の相場家賃が下がってきてるなら、下げざるを得んし。

俺はすぐさま下げる。
一回家賃を下げたら家賃は上げられへんって言う。

確かに、多くはそうやけども必ずそうとは限らん。

価格っつーのは需要と供給で決まる。
実際、家賃が7000円上がったことだってあるわけで。

そして、何より言いたいのが物件は年月が経てば経つほど確実に劣化していくし、
劣化していけば、確実に家賃は下がっていくねん。

そして、家賃が下がらないようにするためには、リノベーションは必須。
でも、そのリノベーションをするにも金はかかる。

家賃を下げたら収入は下がる。
けど、家賃を下げないようにするためには改築費用がかかる。

いずれにしても金は出ていくわけや。
つまり、いずれにしても、金が必要なわけ。

だから言いたいのは、「大家で飯を食っていく」なんて時代はもうとっくに終わってるってこと。

複数のキャッシュラインを持ってて当たり前なんよ。

家賃収入以外の収入を持ってれば、家賃を下げることにそんなにかたくなになる必要はなくなる。
競合相手が下げようかどうか悩んでるところを、こっちはすかさず下げることができる。
なぜなら、家賃収入だけに依存してない分、余裕があるから。

いろんなところからキャッシュが湧く環境を整備できてないから、家賃も下げられない。
家賃を下げられないから、新しい入居者が決まらず、ひたすら機会損失を重ねる・・・なんてことになる。負のスパイラル。

「マンションを買って貸し出してるから、安心」なんてことはない。

だから、俺は複数の不動産賃貸業以外にもビジネスをつくり続けるわけ。

 

まとめ

冒頭で言った通り、この事例も身の回りに不動産投資で成功してる人間たちがおれば、不動産投資コミュニティに入ったりして勉強してれば回避できたであろう失敗例。

環境やで。環境。
環境とはつまり人間関係や。

どんな人間関係を結ぶか。ってこと。

不動産投資家を周りに置いて、その人種と人間関係を結べば、そりゃあ入ってくる情報は不動産投資で成功するための情報になるんやから成功する確率はグッと高まるよな。

一般サラリーマンは不動産売買業者の営業マンとかこっち側の立場になって考える人間以外の意見を鵜呑みにして物件購入したりするから、失敗するんよな。

その道で成功したければ、その道の成功者に意見を聞く。
これが常識。しかも複数人な。

じゃないと比較検討できひんからな。

まぁいろんな人から情報を仕入れて頭こんがらがってもうて、「結局、何が重要なん?」って混乱してもうたら逆効果やけども・・・。

(ていうか、情報を仕入れて情報を整理して自分なりの解答を出されへん人間はビジネスに手を出さないほうがええな。そんな他人任せのヤツはいずれ大やけどするから。)

それでも、やっぱり、情報が命や。

 

 

【他の不動産投資に関する失敗例】

不動産投資の失敗事例・失敗談①「所得税、健康保険料が上がって滞納⇒貧乏に」

不動産投資の失敗事例・失敗談②「不動産管理会社がつぶれてしまった」

不動産投資の失敗事例・失敗談③「営業マンの言葉を信じてワンルームを買ってしまった」

不動産投資の失敗事例・失敗談④「金利が高く中古物件なのに返済期間が長い」

不動産投資の失敗事例・失敗談⑤「自主管理賃貸大家のデメリット・トラブル」

高寺徹のメールマガジン

情弱への義
お名前
メールアドレス

関連記事

男女関係なくお金持ちになるには?多くの自営業・起業家が持つべき攻めと守りのバランス。
仕事辞めるタイミング大丈夫?辞めた後の収入源を考えず退職した友達。
実際にはお金を稼いでないのにも関わらず稼いでると言ってコンテンツ販売することの罪
ネットワークビジネスに誘われたが何が詐欺で何が詐欺でないかわからない。何もビジネススキル無くてネットビジネスできるのか不安だ。