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高寺徹自己紹介

区分所有ワンルームマンション投資は詐欺!儲からないどころか負債だからやめろ!

うす、高寺です。

今回もお金の守り方について、つづっていくけども、テーマはワンルームマンション投資。不動産屋ってほんまに悪どいから、ほんま気ぃつけやなアカンで。町の不動産屋が販売してる物件なんて、ほとんど詐欺やからな。

「不動産投資」「大家」「マンションオーナー」っていうたら、なんか楽なイメージを持ってる人間がいまだにおるけども、しっかり考えて動かんと、一発で自己破産まで追いやられてまう恐れがあるから、しっかり学んでくれな。

 

ワンルームマンション投資の罠

結局、事前に知識を仕入れてたら騙されへんねんけど、不動産屋も営業トークうまいからな。

 

不動産屋の営業トーク

区分所有が一番少額から始められる不動産投資やからオススメです!

節税になるんです!

将来タダでその物件が手に入るから、生命保険代わりになりますよ!

最初は借金支払いがあるけども、将来的には、月々家賃が手元にそっくりそのまま入ってくるようになるから、年金代わりになりますよ!

手元にお金がなくても、銀行が貸してくれるから、お金がなくても大丈夫です!

借金をしても、入居者さんからの家賃が毎月入るから、そこから支払えば、なんら問題ありません!

空室対策として、サブリースで一括借り上げさせてもらえれば、毎月のお家賃は保証します!

 

とかな。

こっちが、そのマンション投資を断る理由をどんどん、つぶしてきて、契約までもっていくんよな。

 

けどな・・・その営業マンが言うてること、ほぼ嘘で詐欺やから、やめといた方がええで。

 

ワンルームマンション投資をオススメしない理由

いくつか、ワンルームマンション投資はやめておいた方がいい理由があるから、説明していくわな。

 

低い利回り

「楽待」とか、不動産販売サイトで見てみると、例えば、東京23区内にこんな物件があるんよな。

不動産価格1400万円、想定家賃74700円/月、表面利回り6.4%。

銀行に預けてたら、年利0.01%程度やし、この投資アリなんちゃうかなー?って思うやろ?けど、全然アカンで。

営業トークっていうのは、自分たちにとって都合の悪いことは隠すねん。ツッコミどころ、満載やで。

 

不動産屋が営業で話さない不都合な真実

1 銀行から借り入れしたら、金利1%~2%の利子を支払わないとアカン。

 

2 「常に満室経営ができる」は幻想

理想は満室経営や。けど、どうしても空室はあいてまう。購入した時からその先ずっと満室で家賃が毎月確実に入ってくる。なんて考えは、今すぐに捨てるべきや。

 

3 物件購入時の手数料が織り込まれていない

マンションだろうが戸建てだろうが、購入時には不動産仲介料、不動産取得税、司法書士や印紙とった不動産登記費用がそれぞれかかる。これが、全部で不動産価格の6~7%はかかるねん。

 

4 共用部の修繕費の積立や管理費を払わなければならない

ワンルームマンションの場合、共用部の修繕費を積立したり、マンション全体の管理費を支払わないとアカン。

これが毎月の家賃から引かれてまうし、仮に空室やったら、自分の財布から費用持ち出しになるで。

 

5 固定資産税

不動産を借りてる時にはかからへんかったけども、不動産を自分で持ったら、固定資産税ってのがかかってくる。1年分まるごと払わなくっても、役所に申請を出せば、利子なしに毎月分割支払いで支払うこともできるけども、結局は家賃から支払うことになるわ。

支払い金額としては、不動産価格の1%程度やな。

 

6 火災保険。地震保険

これも支払い費用として、しっかり頭に入れとかなあかんな。年間で数万円程度ではあるけども、毎月家賃もそんなべらぼうにとれるわけじゃないから、支払い費用としてはデカいで。

 

7 入居者が退去した時のリフォーム費や広告手数料を支払わなアカン

もし入居者が出て行ったら、俺たちオーナーが、業者と打ち合わせをして、空室のリフォームをしやなアカン。

床の張替えや、壁のクロス、建具修繕、部屋内部の全体洗い、ってコストが退去するたびにかかってくるし、さらには、次の入居者を募集するのに、仲介業者に動いてもらわなアカン。

その時には、また家賃の1ヶ月とか2ヶ月分とか、仲介広告手数料を支払わなアカンねんな。

 

8 毎年下がっていく不動産価格と家賃。それが、購入者募集時には織り込まれていない

基本的に、日本国内の物件はこの先、年々価格が下がっていくねん。少子高齢化やしな。つまり、購入時の表面利回りはあくまで購入時の利回りなんであって、この先もずっと未来永劫続くもんじゃないから、そのへんもしっかり考えとかアカンな。

それに、家賃も毎年下がっていく。これはその時の景気にも左右されるから一概には言われへんねんけども、だいたい毎年1%ずつ下がっていくねん。

築年数が経ってくると、物件それ自体が古くなっていくわけやから、その分、家賃が下がっていくっていうのは容易に想像できることやと思うねんな。

 

表面利回りと実質利回りってのは、違う。

表面利回りっていうのは、満室になった時の「想定」家賃収入を物件価格で割った数字や。ただし、あくまで「想定」やからな。

例えば、ある物件の物件価格が1000万円やとしよう。想定家賃が100万円なのか150万円なのかで、表面利回りは変わってくるやろ?

つまり、表面利回りなんてのは、いくらでも良く見せれるねん。

 

じゃなくて、大事なんは、実質利回りや。つまり、家賃収入から経費を差し引いた実質的な数字やな。この数字で見て判断しゃな、見誤るで。

 

実際、「不動産価格1400万円、想定家賃74700円/月、表面利回り6.4%」の物件は、あまりに安い利回りでお話にならんレベル。

 

会社員の節税にはならん!

不動産屋の営業トークで、「節税になりますよ!」っていうのは、結論から言えば、ならんな。節税っていうのは、つまり、税金が戻ってくるってことやから、会社員の場合のそれっていうのは、毎年のマンション賃貸収支が赤字になることを意味してるねん。

いうなれば、毎年100万円赤字になって、10万円が税金還付として戻ってくるって状態。これ、、、意味ないやろ?

だから、「節税になる!」っていうのは明らかにおかしいねん。

 

年金代わりにもならん!

毎年赤字ぶっこきながら、物件を維持して、なんで年金代わりになんの?って話。どう考えても、おかしいやろ(笑)

要は、物件購入のために借金を全額返済し終わったら、完全に自分のものになって、それ以降、毎月入ってくる家賃は全部自分のものやから、年金代わりになるってことやな。

まぁ借り入れなしで、全額フルで現金キャッシュで買ったら、毎月の家賃は全額、自分のものやから、年金代わりにはなるかもしれへんな?

ただ、それは、しっかり空室が埋まってる前提やからな。表面利回り6.4%程度やったら、普通に貯金ないし、インデックス積立投資なりした方が、結果的には金は貯まっていくやろな。

 

保険代わり?とりあえず、意味不明!

保険代わりになる。って、同じ、毎年キャッシュが出ていくんやったら、素直に保険に入った方がええわな。まぁ保険も金食い虫やから、ようよう考えて入らなあかんねんけどな。

 

一括借り上げサブリースはアテにしたらダメ!

購入時の家賃が未来永劫、保証されるかのように錯覚しがちな「サブリース」やけども、これは悪魔の契約やからな。絶対アカンで。

家賃保証されるんは、購入から最初の数年だけや。その後は随時、見直しがかかる。そりゃあそうやんな。不動産管理会社も結局は、儲からんかったら事業が維持できへんねんから、年々古くなって、家賃も満足にとられへんような物件の家賃保証をずっとするか?って言うたら、せえへんわ。

だから、家賃保証金額はどんどん下げられていくのがオチやな。

 

銀行の信用情報に傷がつく!

「不動産価格1400万円、想定家賃74700円/月、表面利回り6.4%」

これをフルローンで投資する場合、銀行は何を見て金を貸すんか?と言えば、この物件の担保能力じゃなくて、その貸す相手の会社員給料を見てるんよな。

アテにしてるのは、物件ではなく会社給料やねん。

だから、投資どころかただの借金同然の物件を所有してることが銀行ニバレたら、仮に家族を持って、マイホームを購入したいと思っても信用情報が汚れてるから、お金を借りられへんし、今後、「不動産投資で物件を買い増していきたい!」と思っても、銀行から融資がおりへんから、ほんまに注意が必要やで。

 

不動産販売詐欺師のターゲットになりやすい人

大手企業勤めのサラリーマンや公務員、医者、30~40代OLといった、毎月の収入がしっかりしてて、貯金があるか、銀行融資がつきやすい人やな。

30~40代のOLなんかは、女性ってこともあって、将来に対して不安を感じやすいから、その不安を煽って、クソ物件を購入させる。ってケースが多いで。

 

まとめ

ここまで、「ワンルームマンション投資は失敗するからやめておけ」って言ってきたけども、じゃあ成功する方法はないのか?と言えば、その方法は、

「市場価格よりも割安で買う」
「将来、値上がりする物件を買う」

以外にないな。

結局、実質利回りをどれだけ高められるか?ってのが勝負のカギを握るし、将来値上がりするんやったら、

けど、こんな物件は市場には出回ってへんな。

いい物件はすでに不動産業者が手に入れてるか、メガ大家と呼ばれる凄腕不動産投資家にすでに売られてるわ。

だから、個人的にツテがあるとか特別な情報を手に入れるポジションに自分がおらんと、勝ち目はないで。

不動産もそうやけども、こういう知識を仕入れとかんと、最悪の場合、ほんま一発で人生破綻してまうねん。俺のメルマガでも言うてるところやけども、騙されへんようにしっかり知識武装しやなアカンで。

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