【地主大家】借金3億5000万円、銀行預金100万円からの不動産賃貸業の復活劇
うす、高寺です(Twitterフォロー歓迎です)。
マンション２棟、借入金3億6000万円、預金残高100万円。
この状態から俺の不動産賃貸ライフはスタートした。
不動産賃貸業って世間のイメージほど、金残らんよな。
「不労所億」ってイメージもいまだに根強いけど、事業であることには変わりなく、泥臭くちまちまとしたことの積み重ねが生きてくる商売や。
今回は、事業破綻寸前からどうやって復活させたかをシェアしていこうと思う。
今、大家業をやっていて、少しでもお金を残していきたい人の少しでも役に立てればうれしいな。
2015年、想定外のことが起きた
俺の家は先祖代々地主でな。「いずれ、俺も家業の不動産賃貸業を継ぐことになるんやろうなぁ」と思ってたんやけども、こんな形で継ぐことになるとは思わへんかったわ。
2015年のいつやったかは忘れたけど、いきなり親父から電話かかってきたんよ。
「30万円、貸してくれ」と。
「なんでや。何に使うねん。」って聞いたら、「リフォーム代や。すぐ返す」って言われてな。「おかしいな」ってピンときてん。だって、なんで30万円ごとき用意できへんねん。家賃入ってきてるやろ。と。
それで、帳簿見せてもらったんよな。
じゃあ、預金100万円しかなかってんｗｗ
「なんでやねん！」ってツッコんだよなｗ
「ちょ、親父。おまｗどういうことｗ」みたいなｗ
そっから、家族会議よ。
「これ、、、、どうするよ」と。
一時は、「もう物件売ってまうか？」って話にもなってんけども、「いや、まだやれることがあるはずや」ってことで、物件の名義は親父のままで、経営権だけ譲ってもらってん。
それから、なんとか立て直しを図ることになった。ってわけ。
とにかく、キャッシュフローを改善させるために動く
立て直しのために俺がやったんはコレ。
- 金融機関借り換え交渉
- 法人設立(＝税金対策)
- 修繕
- 清掃人と契約
- 不動産管理会社と契約(＝入居者対策)
金融機関借り換え交渉
毎月収支を見て、一番収支を圧迫してたんが借入金の返済やってんな。借入先の金融機関を変えたら違約金がのってくるけども「しゃーないわ」思ってな。
金融機関3ヶ所に借り換え依頼してん。
条件は、とにかく毎月のキャッシュフロー改善。
利率も確かに気にはなるけどもな。
まずは手元キャッシュを潤沢にしやなアカン。思って。
結果的には、年利0.7%、毎月の返済額を約90万円、減額することができたわ。その代わり、べらぼうに返済期間が伸びたけどなｗ
でも、数年後に大規模修繕が控えてたし、そのために最低でも1500万円は必要。その間に入居人が出ればリフォーム代もかかる、当然、放置しておれば、物件の価値は年々下がっていくし家賃を維持向上させるためには、設備投資も必要や。
だから、手元キャッシュ優先で動こうと思って、キャッシュフロー優先でGOしたんよな。
法人設立
親父は税金対策をまったくしてへんかったんよな。
小規模事業者共済やふるさと納税、iDeCo、一部は税金支払いの先送りでしかないもんもあるけども、事業主として合法的な範囲での節税対策はしっかりすべきや。
それをまったくと言っていいほどやってへんかった。ノーガード。お国にやられたい放題のマグロ状態。
もちろん税理士はつけてたから、税理士から「こうしてはどうか」とアドバイスをもらっててんけども、なぜかいっさい聞かんかったんよな。
親父の失敗が発覚してもなお、親父は↑の税金対策をいっさいやらんかったんやわ。(あれから数年後、親父が亡くなってからは当然、やれる税金対策はすべてやってる)
謎すぎるぞ、親父ｗｗ
まぁでも、その姿勢なら仕方がない。それでも、できることはある。
俺が代表取締役、親父を取締役に立てて、不動産管理会社を設立したんよな。
2015年っていうたら、俺自身、2013年に起業独立してから不動産賃貸とはまったく関係ないネットビジネスの売上が上がってきてた時期で、「そろそろ自分の法人欲しいなぁ」思ってたところやから、「ちょうどええわ」思って、ネットビジネス関係事業と不動産管理を事業内容に盛り込んだ法人を設立したんやわ。
こうすることで、かなりの税金・保険料対策ができるようになった。
当時はまだ物件の名義が親父やったから、不動産賃貸業についての確定申告義務は親父にあったんよな。
キャッシュを貯めるためには、税金を支払った後の手残りが大事なわけやから、親父にかかってくる税金と保険料を下げる必要があった。
親父個人にかかってくる税金を下げるためには、親父の個人所得を下げる必要があった。そのために、不動産管理会社を設立。
どういうことかって言うたら、法人を設立したことで、俺と親父は国民健康保険から社会保険に切り替わって、個人の総所得金額ではなく役員報酬の金額によって保険料が決まることになった。
親父には生活できるギリギリ程度の役員報酬を設定して保険料を大幅に削減、さらに親父個人から不動産管理会社に毎月「不動産管理料」を払うことで、親父個人の所得を削減するようにしたんやわ。
修繕
ここまでで、とりあえずできる限りの止血は完了。
次に考えるのは、キャッシュイン。
まずはマンション修繕や。
「物件、今どんな状態なんやろ」思って、現場見に行ったんやけどビックリしたで。
ステンレス製のマンション名の表記部分は剥げてもうてるし、廊下も天井にクモの巣張ってて糸引いとんねん。入口部分のエントランスも壁面が剥げてるし・・・。
親父・・・これは新規入居者入らんで・・・と。。苦笑
「テコ入れしやなあかんなぁ」思って、800万円現金持ち出してな。エントランスとマンション各階廊下部分、めいっぱいキレイにすることにしてん。
誰しも、キレイなところに住みたいやろうしな。見栄えは入居者空室対策という意味だけじゃなくって、銀行からの物件評価にも影響を与えるし。
業者さんと相談しながら、パッと見た時に築年数を感じさせへん程度にキレイになったから、よかったわ。納得のいく借り換えもできたしな。
清掃人と契約
当初は、俺と親父で手分けしてマンション清掃しててんけども、他の事業もあるし。「やってられへん！」ってなってｗ
人に任せるようにした。
最初はシルバー人材センターをアテにしようかなぁと思ってんけどな。
掃除するんやったら細かいところまで目が届く女性の方がええなぁと思ったのと、わりと金額を払わなアカンねんなぁってことがわかったからさ。
ご近所さんの紹介で、時給1000円程度で週2回自由な日時に清掃しに来てもらうことになったんやわ。今もずっと来てくれるし、気づいた点はすぐに報告してくれるから、めちゃくちゃ助かってるで。
不動産管理会社と契約
物件をキレイな状態に保てるようになった次は、空室対策。なんぼ物件がキレイでも、部屋が空いてたら家賃が入ってこおへんから意味がない。
ただなぁ。不動産管理会社を設立したといっても、俺が新しい入居者を募集するノウハウや仕組みを持ってるはずがないやんかｗ
だから、不動産賃貸仲介業者さんを頼るしかなくて・・・。
前職の公務員から独立して以来、久しぶりにスーツ着てさ。物件を建設してくれた建設会社を訪問して、頭下げにいったんやわ。
「助けてほしい」って、泣きついたｗ
それで紹介してもらったんが、その建設会社の関連不動産管理会社。
そこと契約させてもらって毎月、管理料払いながら入居者募集対策を講じてな。密に連絡を取り合って、近隣家賃相場を見て家賃決めして、なんとか満室経営までもっていくことができたんよな。
復活できた要因
こんな感じで動いてきて無事に大規模修繕も手元キャッシュで乗り越えることができたからよかったわ。
ただ、現金キャッシュで建てたならまだしも、借り入れ前提で不動産投資なり不動産賃貸業をやるんやったら、利益率3割程度。そこから個人の場合、所得税、住民税を差し引きすると、いうて手元に残らへん。
不動産賃貸業をしてて家賃収入から生活費を捻出してるようやったら、たとえここまで説明してきた対策を講じても、キャッシュ的にめちゃくちゃ苦しかったやろな。と思うわ。
将来のリフォーム代や外壁・屋上防水の修繕代金をしっかり毎月貯蓄していかんとアカンからな。
その点、俺が助かったのは、不動産賃貸業に関わる前から、ネットビジネスをやってたってことやな。
在宅でPCさえあればできるから、外注費や広告費を使わなければ、利益率はほぼ100%。
俺が起業独立したきっかけはアクセスの集まるブログ記事をつくって広告を貼り付けて稼ぐ手法やってんけど、サーバー代とドメイン代なんて年間2万円以下、月々千数百円で済む。これで毎月数十万円、がんばったら毎月100万円以上の利益を残していける。
はっきり言って、こんなビジネスはほかにない。
このネットビジネスで得た利益で自分の生活費をまかなってきてるから、今も物件からの家賃収入にはいっさい手をつけてへんのよな。だから、一時は売却しよか。といった話を覆せたんよな。
もちろん、貯まってきた家賃収入とネットビジネスで得た利益を使って、株式投資をして配当金をもらうこともできるし、新たに物件を買ってもいい。仮にキャッシュで物件買えたら、借金返済がないから、ガチの不労所得で毎日悠々自適に生きていけるよな。
だから、ネットビジネスと不動産投資、不動産賃貸業ってめちゃくちゃ相性がいい。俺のメルマガでも紹介してるけども、ネットビジネスはほんまにオススメやな。
当然、正しいやり方を実行しやなアカンけども、ブログは一度しっかり構築してしまえば、不動産家賃収入や株のお配当金みたく毎月ほぼほぼ確実に収入をもたらしてくれるし。
空室対策ってやれることやったら、あとは新しい入居人さんが決まるまで待つしかないし、その空いた時間でブログ記事書いて、利益率100％ビジネスを構築するんは、激アツやと思うで。
